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众里寻房·二手房丨城内看丰台 城郊看房山:3

   毋庸置疑,刚需买房首当其冲要解决的是自住问题,但不能回避的现实是,房产已经超越了居住的属性,无论是否用于投资,房子都是家庭最重要的资产之一。 当然,房山也有其天然的劣势,相对来说,房山地势较底,每逢暴雨天,就只能“望洋兴叹”,此外,政策红利难以辐射,导致房价后续上涨动力不足。不过,对于北京的多数刚需客来说,买得起已经成为唯一重要的考量标准,先上车,再往城里置换成为不得已的选择。 小区能否抵御得住市场周期波动取决于物业、开发商、户型、产品、地段等综合因素,市场遇冷情况下,排名靠前的二手房小区成交更易受到冲击,跌幅高于同区域次新房项目。秦刚对此感触颇深,在经历去年二手房冰冻行情后,今年4月,北京二手房市场迎来难得的“小阳春”,尽管如此,秦刚所在小区的房价毫无波澜,与去年同期基本持平。 首先,我们对刚需购房者进行素描:28岁上下,名下无房无贷,购房总预算300万左右。 很多根据成交排名购置房产的业主在真正换房时往往傻眼,“不是成交量多吗,怎么我的房卖不出去?”实际上,必须明确的是,成交量大很有可能受小区在售房源基数大的影响。另一方面,以广安康馨家园为例,其临近的青塔和小屯路板块次新小区价格在5万以上,尽管广安康馨家园可以称得上回迁房里较优质的小区,但由于人口密度大,停车位紧张,交通不便等问题,使其价格仍然处于区域内洼地位置。 不过,在丰台,倒是有诸如广安康馨家园、御景春天等位于五环内,低总价,小户型的小区,总价300万左右就能买一个60-80平的2居,对于刚需一族,确实是一个不错选择。 朝阳区:东南三环的劲松,潘家园附近的老楼,楼龄基本在25年以上,多为面积较小的开间或小一居,五环外的常营、管庄、定福庄等区域,老楼或经适房限价房小区内有少部分小两居总价在300万左右。对于短期内有添人进口打算的家庭来说,小两居的户型稍显紧凑。 房山板块中,最火的莫过于长阳,也是当前发展最成熟的区域。长阳紧邻地铁房山线,商业配套上,处于房山CSD中央休闲购物区最核心的部分,包含首创奥特莱斯等大型商业综合体,整体商业氛围良好;此外,长阳也能在很大程度上满足教育需求,北京四幼、皇城根小学、北京小学长阳分校、北京四中房山校区等热门学校汇集于此,教育配套较为完善。 尽管刚需资金有限,但以80/90后为主的购房群体对于居住品质仍然有最基本的坚守,可以说,和流通相比,品质更能决定价值。以同位于丰台小屯路的普宅万科紫苑和经适房康馨家园为例,2015年建成的康馨家园目前均价为47851元/㎡,而2012年建成时开盘价不到2万的万科紫苑目前均价已经达到68748元/㎡。 从城郊来看,无论是户型、均价还是楼龄,房山的优势还是很明显的。由于前几年房山新房供应量较大,最近部分房源转入二手市场,因此选择余地较大,根据房天下数据显示,目前,房山二手房均价30768元/平方米,显然是北京近郊的价值洼地,也因此吸引了大批刚需在此安家置业。 可以看出,城六区中,300万左右的房源要么位置不错的房龄较老,要么房龄短的位置远,两者很难兼顾,且房源面积很难超过70㎡,能当两居使用,但几乎没有带明窗的客厅,室内过道较多,空间浪费严重,社区环境缺少维护,入住群体多以老年人为主,这种二手房虽然是一种选择,但需要极大地压缩对于品质的要求,并且折旧和耗损也将吞噬未来升值空间。 经适房建造质量和社区品质相对较差,“体操王子”李宁回乡投资 在打造一流供应基地,且有高额的综合地价款或土地出让金,以朝阳常营一类经适房住欣家园某套总房款285万的两居室为例,除要缴纳契税、增值税、个税外,还需补齐网签价和原值差额70%的综合地价款,仅这一项费用就达50万; 这种友好,对于北漂了5年的晓亮来说,感受尤为深刻。今年3月,晓亮盼了5年的购房资格终于到手。他的买房策略是:广撒网+放长线万将视线投向全北京,中介经纪人给了他60个同价位的房源选择,晓亮通过长达一个多星期的网上比对面积、户型、房龄等指标,留下20个房源实地考察交通便捷度、小区成熟度及配套完善度,最终,晓亮筛选出三套房源,与房东面谈付款方式等事宜,过五关斩六将,晓亮敲定了丰台的一套两居室。 前几日,“北京二环内80万起四合院”一夜爆红,肆意撩拨无数想要扎根帝都的敏感神经,但很快,当人们从买房的诱惑和畅想中回过神来,定睛一看,实则是“卖30年使用权”。 刚需短期内面临成家或一胎入学,三口之家对房屋格局的功能性要求较高;加之房产流动性差,不满五年交易税费高,购房必须考虑至少五年内的自住和入学问题。 天上掉馅饼的传说从来不适合房产这样的大宗交易,不过,也不必悲观,在北京还是有那么一批二手房,价格对刚需十分友好。 仔细观察各大榜单不难发现,居于刚需成交前列的多以2000年以前的老旧小区和保障房为主,物业和小区管理很难与次新小区比拟。即使是建成年代较近的小区,像业主为年轻人居多的朝阳炫特区小区环境也不错,但租客相对较多,小区管理难度大。 实际上,像秦刚这种买到“热门小区”又后悔的购房者不在少数,对此,从事房产中介行业5年的姚静表示,这在很大程度上源于购房者对于榜单的认知存有误区,“通常大家认为成交量高的小区就是流通盘,是品质好的楼盘,这是非常片面的。” 目前市面上都有哪些二手房产类型?90度查询链家网上的房源了解到,进入流通的二手房产类别有商品房、已购公房、经适房、共有产权房、商住房等多种。其中: 虽然过程颇为艰辛,但足以看出300万左右的二手房还是大有“房”在,对购房者来说,选房这件事可以称之为“甜蜜的负担”,但却不能因为乱“房”渐入迷人眼而自乱阵脚。 李嘉诚的“买房地段论”被不少购房者奉为箴言,而城六区凭借发达的交通网络成为购房者的首要考量。实际上,城六区不乏300万左右的二手房,不过,基本以“老破小”项目居多。 共有产权房只允许在相对封闭的体系内流转,买卖价格会被压制,增值预期比同地段商品房差很多,也就是说在刚需购置首套房不得不考虑的升值空间问题上,共产房并不具备优势; 这两年,秦刚就把大部分时间精力放在了研究比对各大机构推出的海淀区热门二手房小区上,专注程度不亚于资深体彩迷研究每期中奖号码。去年年中,秦刚出手购置了海淀区某热门小区小两居。原本以为做足了功课的秦刚,如今却开始怀疑当初的决定了。 秦刚所在小区建成年代较早,设施老旧,缺乏物业保障,租金相对较低,因此多以老年人和天南海北的租客居多,这半年,租客换了一波又一波,居住群体极其不稳定,这让原本想生宝宝的秦刚两口犯起了嘀咕:“人员流动这么频繁,对宝宝来说,安全吗?” 另外,近几年,长阳的新盘集中度很高,二手房基本也是次新房。有较多知名开发商在该地区拿地,有成规模的住宅小区已经交房入住,社区底商大部分也已经接近成熟,配套设施大多也己交付使用。 因此,综合看,商品房和已购公房是不错的选择,从链家网挂出的二手房源情况来看,这两种产权总价300万左右的房源数量约为4417套。 东西城:基本都是不带电梯,建于80年代左右的公房,不过,需要提醒一点的是,在享受交通和配套带来的便利的同时,也要做好应对设施老旧、户型偏小带来的麻烦。 尽管同地段同价位的商住房要比商品房在房龄、面积上更具优势,但不能忽略的问题是,商住房最低首付比例50%,此外,还兼具高额税费,商水商电,不能落户等硬伤。 按照这个逻辑,不少刚需客带着投资的眼光买房,以期未来房产升值有助于以小换大,改善居住条件,因此,各大机构推出的诸如“热点成交小区”榜单成为初次修炼购房心经的小白们最关键的参考指标。 海淀区:定慧寺、蓟门桥,甘家口附近的小区,这些小区的缺点也很明显,要么塔楼,要么没电梯,而类似程序猿聚居地的西三旗,上地也大多是房龄较老的小2居,想要环境好一点的小区则要考虑北部新区附近,但目前看,交通仍是问题。 丰台区:马家堡角门一带是低总价二手房的大户,且地段更有优势,青塔板块可选户型较多,经适房或回迁房小区相对较新。

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